Экономика и управление недвижимостью грабовый 2 часть

Управление недвижимости — это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей арендаторов , определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и т.

Промежуток времени между двумя капитальными ремонтами называется ремонтным циклом. Ремонтный цикл включает техосмотры, текущий ремонт. Время между двумя ремонтами называется межремонтным периодом. Продолжительность его определяется сроком работы наименее стойких и быстроизнашивающихся деталей конкретных видов оборудования. Основа финансирования уставной и хозяйственной деятельности организаций управляющих жильём;. Основой их деятельности по управлению, является оказание услуг по содержанию и обслуживанию жилых домов, оказание коммунальных услуг для собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме.

Управляющая компания , как правило имеет лицензии на торговлю теплом, электроэнергией и услугами связи. Это позволяет арендаторам относить коммунальные расходы на себестоимость продукции, что делает популярными тренажёрные залы, солярии и прочие услуги в области фитнеса.

З- прямые затраты материалы, амортизация оборудования, аренда офисного помещения, заработная плата, коммунальные и транспортные расходы, реклама ;. Доходный подход — арендатор определяет предельно допустимую величину ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринимательских доходов, которую он бы считал возможным отдавать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов.

О б з —отчисления в бюджет по земельному участку в целом или его части, приходящейся на долю арендуемого объекта недвижимости;. О зд б —отчисления в бюджет по объекту недвижимости части, переданной в аренду. Н им — налог на имущество, годовая величина определяется умножением остаточной стоимости имущества , переданного в аренду, на ставку налога на имущество, установленную законодательством. Затраты третьей группы З он ,связанные с расходами управляющей компании на содержание объекта аренды:.

Системузаконодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами государственное регулирование рынка недвижимости ;. Управление недвижимостью реализуется путём формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части. Формирование объекта недвижимости — это техническое и экономическое описание и юридическое обоснование, в результате чего объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позволяющий идентифицировать его из других объектов.

Документы, подтверждающие полномочия арендодателя на распоряжение имуществом. Документы , подтверждающие полномочия конкретного лица на подписание договора. Как сделать сотрудника вовлеченным? Лень и как с ней бороться.

Необходимо найти рыночную стоимость объекта сдаваемого в аренду. Если арендодатель создавал объект для себя, то можно найти стоимость объекта аренды затратным подходом. Если арендодатель купил объект для использования в качестве финансового актива, то стоимость объекта аренды определить методом сравнительного анализа продаж.

Вторая группа затрат О б , связана с отчислениями в бюджет и внебюджетные фонды. Сдача в аренду нежилых помещений — одно из направлений предпринимательской деятельности для управляющих недвижимостью, который является плательщиком налога на добавленную стоимость. В соответствии с действующим законодательством объект недвижимости учитывается на балансе управляющей компании, являющейся плательщиком налогов на имущество и землю.

Любой вид управления, при котором собственник управляет объектом лично или посредством подконтрольных специалистов сотрудников либо юридических лиц например, дочерней управляющей компании. Варианты организации внутреннего управления зависят:. Даже в странах с рыночной экономикой не все приведённые виды и подвиды объектов недвижимости вовлечены в рыночный оборот. В условиях России сегодня можно говорить о достаточно развитом рынке жилой недвижимости, особенно о рынке квартир и садово — огородных земельных участков.

Психологические аспекты Способов заработать с помощью internet Лекции по Основам предпринимательства.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в таком доме. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование технические подвалы ;. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме.

В больших городах Москва, Санкт — Петербург, Екатеринбург и некоторые другие сравнительно хорошо развит рынок коммерческой недвижимости, в первую очередь офисной, недвижимости, зарождается рынок промышленной недвижимости. В некоторых регионах развивается рынок земли. В ноябре года, участники Московского исследовательского форума — ведущие консультанты в сфере коммерческой недвижимости предложили новую классификацию. Параметры новой классификации разделены на группы, в каждой группе присутствует набор обязательных и желательных критериев.

В договорах аренды может быть предусмотрено условие по которому арендатор самостоятельно проводит коммунальные платежи за арендуемое помещение. Реализация этих условий возможна, если в договоре указывается номер счётчика или расчётный метод определения затрат ресурса и адресность платежей оплаты стоимости потребляемого ресурса.

Для арендатора при заключении договора аренды необходимо проверить полномочия арендодателя на заключение договора по передаче имущества в аренду. Документы, подтверждающие соответствующие полномочия арендодателя, можно разделить на две группы:.

Финансирование капитального ремонта , а также проектно — изыскательных работ осуществляется за счёт собственника. Работы по капитальному ремонту объекта, как правило, осуществляются подрядным способом.

В двух частях, М.: Управление — это процесс осуществления функций планирования, организации, мотивации и контроля, необходимый для формулировки и достижения поставленных целей. Управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая за счёт и в интересах потребителей и связанная с определённым циклом жизни объекта недвижимости: Изготовление, возведение, строительство, монтаж как самого объекта недвижимости, так и неотделимых его улучшений. Обращение купля-продажа, аренда , лизинг, залог ипотека ,доверительное управление, передача прав хозяйственного ведения и оперативного управления, дарение и т.

С позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание особенности основной деятельности пользователей. В таком случае они получают долговременных и надёжных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.

Общая заинтересованность в эффективном функционировании и развитии жилищно — коммунальной сферы. Государственная дума, разрабатывающая законодательство в области недвижимости, а также Госстрой и местные органы регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций и нормативных правил и административных решений.

В этом случае требуется более детальное изучение влияния всех ценообразующих факторов в перечисленных пакетах. В этом случае можно использовать технику компенсационных корректировок сравниваются затраты на устранение различий. Арендодатель назначает ставку арендной платы, намериваясь обеспечить себе возврат капитала и доход на капитал, вложенный в создание этого объекта если создавал объект для себя или на капитал, вложенный в приобретение его если купил объект для использования в качестве инвестиционного актива.

Величина арендной платы устанавливается в объёме, позволяющей покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, и получить прибыль. Первая группа затрат К пл находится по фактическому потреблению ресурсов и ставкам за их единицу.

Найти ставку арендной платы, по которой было сдано в аренду помещение объекта — аналога, если бы оно имело характеристики объекта оценки. Только условиями расчётов отличаются объекты 2 и 3 абсолютная корректировка: Временем сделки — объекты 1 и 4 абсолютная корректировка: Приведённый пример существенно проще встречающихся на практике: Стрелками покажем направление корректировок ставок арендной платы для объектов аналогов в сравнение с объектом управления: В данном случае рыночная ставка арендной платы для объекта исследования находится в диапазоне ед.

При наличии достаточного количества рыночных данных безусловное предпочтение отдаётся методу сравнительного анализа арендных договоров или предложений по ставкам арендной платы.

Формирование объекта недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации. Основной задачей этого вида предпринимательской деятельности является достижение максимального эффекта от использования объектов недвижимости в интересах собственника. Это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли от своего имени или по поручению собственника от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Финансирование капитального ремонта, а также проектно — изыскательных работ осуществляется за счёт собственника. Требуется определить годовую арендную ставку на единицу арендной площади при условиях полной аренды для офисного помещения.

Многоквартирный дом представляет собой жилое здание, состоящее из двух и более квартир, имеющие самостоятельные выходы либо в помещения общего пользования в таком доме, либо на земельный участок, прилегающий к дому объектами вещных прав в котором являются:.

В многоквартирном доме доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Управление многоквартирным домом включает в себя организацию исполнения и непосредственное исполнение задач, установленных п. К их числу относится:. Путём создания ТСЖ, жилищно — строительного кооператива, жилищного кооператива и иного потребительского кооператива. Посредством привлечения управляющей организации, которой может выступать любое юридическое лицо независимо от организационно — правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Задачи застройщика общее управление, управление отдельными проектами, получение отдельного участка для строительства, организация проектирования и строительных работ, привлечение услуг сторонних организаций и участие в разработке продукции. Максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания сопоставление предлагаемого уровня комфорта и требуемых для этого расходов. Получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала.

Найдём шесть объектов аналогов, отличающиеся четырьмя ценообразующими факторами и арендными ставками. Число объектов превышает число элементов сравнения, поэтому можем применить метод парных сравнений.

Устранение признаков морального и физического износа путём переоснащения помещений в пределах габаритов зданий с сохранением их назначения, замены оборудования, ремонта устаревших элементов, конструкций и деталей, повышения качества отделки.

Добавились конкретные обязательные требования. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.

В отличие от рынка продаж жилой недвижимости рынок аренды более динамичен и чутко реагирует на изменение платёжеспособного спроса. Спрос и цены формируются под влиянием уровня доходов и притока мигрантов из других регионов, а также туристов. Сторонами договора аренды является арендодатель и арендатор.

К капитальному ремонту объекта относятся работы, в процессе которых производится:. Годовые планы капитального ремонта объекта недвижимости составляются управляющей компанией совместно с собственником соответствующего объекта и должны содержать:. Разработку проектно — сметной документации на капитальный ремонт объектов целесообразно передать на договорных началах проектной организации. При этом в перечень обязательств проектной организации должны быть включены следующие работы:.

Этим демонстрируется необходимость учёта по возможности полного перечня элементов сравнения в анализе должны быть представлены все пакеты ценообразующих факторов. При наличии среди корректировок стрелок разного направления требуется дополнительное количественное сравнение соответствующих корректировок если весомость одной корректировки окажется заметно больше трёх противоположно направленных.